万 科Ａ(000002)11月28日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。
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投资者：你好，万物云2022年中报显示无形资产约87亿，其中客户关系约50亿，商誉约37亿。请问这里的客户关系50亿是指什么？是被收购单位与小区业主已签订的物业合同的预计未来现金流的现值吗？摊销年限如何设定？谢谢
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。客户关系主要来自于并购中的收购溢价，系收购溢价剔除计入账面的商誉及软件的余额。
投资者：董秘,您好！请问:新增500亿直接债务融资工具授权及交通银行千亿授信意向额度，对公司有怎样积极意义？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司信用评级稳定，融资顺畅，本次直接债务融资工具的授权申请可以帮助公司夯实融资资源储备，进一步优化债务的期限和类型结构，支持公司长期健康稳定发展。
投资者：请问公司当前对2022年末以及2023年上半年的现金流情况预计如何？如市场销售进一步下行，房子依然无法快速实现去化，公司是否会出现债务违约和流动性的风险？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。万科始终将稳健经营放在首位，目前财务、资金状况安全。未来公司会继续以稳健经营、保持健康的财务状况为底线，坚持以现金流为核心，积极回款，量入为出。
投资者：公司近期取得银行授信额度共计多少，请问是否打算近期使用授信额度，近期有什么投机资计划吗
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。授信额度会根据具体业务进行使用。关于新获取项目情况，您可留意公司每月初披露的“销售简报及近期新增项目情况”。
投资者：在租购并举的大背景下，贵公司向租赁市场有战略转型的计划吗？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。截至2022年三季度末，公司的租赁住宅业务共运营管理长租公寓21.5万间，累计开业16.9万间，出租率为95%。已有4.28万间纳入保障性租赁住宅。
投资者：董秘好，全球地面装饰材料行业快速发展，欧美PVC地板产品需求攀升。由于PVC地板优越的性能和对环境的保护在发达国家已经普遍替代了瓷砖和木质地板，成为地面装修材料的首选，那么请问公司在以后的经营过程中会提高PVC地板的使用率吗？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。在装修材料选择上，质量和安全是公司的底线要求，同时也会考虑供应商的覆盖度、服务性以及环境保护等其他方面。
投资者：您好，公司于2020年与泰禾签订框架协议，约定在条件符合时，以不高于4.9元/股价格，受让泰禾集团19.9%股份。目前泰禾股价在1.4元附近，且泰禾集团5.3%股权于11月28日法拍，自然人张旭以底价竞得，成交价0.8784元/股。请问，万科为何不在低价参与竞拍？难道后续入股泰禾价格，还能低于0.8784元/股？
万 科Ａ董秘：感谢您的关注。相关交易的先决条件尚未达成。
万科A2022三季报显示，公司主营收入3376.73亿元，同比上升24.38%；归母净利润170.5亿元，同比上升2.17%；扣非净利润165.0亿元，同比上升1.31%；其中2022年第三季度，公司单季度主营收入1307.57亿元，同比上升25.28%；单季度归母净利润48.28亿元，同比下降14.43%；单季度扣非净利润47.79亿元，同比下降14.03%；负债率77.85%，投资收益8.4亿元，财务费用12.0亿元，毛利率19.63%。
该股最近90天内共有25家机构给出评级，买入评级22家，增持评级3家；过去90天内机构目标均价为21.75。近3个月融资净流出7.69亿，融资余额减少；融券净流入4255.08万，融券余额增加。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）行业内竞争力的护城河优秀，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标3星，好价格指标3.5星，综合指标3星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）
万 科Ａ（000002）主营业务：房地产开发及相关资产经营和物业服务
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